高层房子,会变成“蜂窝楼”还是“养老院”?曹德旺说出大家所想

2019-10-19 17:43:49

这房子最近几年建得有多快?

早在10年前,万科就提出了所谓的“5986”快速周转模式,即“花5个月开始,9个月卖出,第一个月卖出80%,60%的产品必须是住宅”

在此基础上,碧桂园进一步加快步伐,在三、四线沿线的许多小城市实施了“456”模式。由于征地时间短,建设进度快,“4个月开放,5个月资金到位,6个月资金撤出”速度极快。

数据背后是越来越多的房子。

根据统计局2017年进行的调查,中国城市住房总量为261亿平方米,其中城市住房总面积为145.9亿平方米,城镇面积为115.4亿平方米。如果将总平方米换算成成套,则所有城镇的房屋总量约为2.8亿套(不包括2018年),每套90平方米。

根据统计局今年发布的数据,截至2018年底,城镇人均居住面积已达到39平方米。

其中大多数是高层住宅。

越来越多的高层住宅将影响我们的生活。

一方面,它可以改善生活条件的质量。

这是至关重要的。十多年前,许多人仍然担心如何在城市扎根。二十年前,福利分房非常流行。预售制度和预售房并没有被所有人接受。

从拥挤在管状公寓里只有几平方米的单间,到有双煤气和24小时热水的房子,从农村破旧的瓦房和平房到高层建筑,只花了十年或二十年的时间。

这个成就用“奇迹”这个词怎么强调也不过分。

另一方面,也有一些“副作用”。

例如,人口涌入城市带来了道路拥堵、教育成本高和居民密集的居住区,随之而来的是质量参差不齐,物业与居民之间的矛盾已经成为普遍现象。

还有一些问题,如住宅区业主之间相互推诿,难以就一件小事达成共识,老化后水、电、暖气线路难以维修,建筑材料不耐用,高容积率住宅区生活水平下降。

根据这种情况的发展,20年后,高层住宅建筑会变成拥挤的“蜂窝建筑”还是“养老院”只适合老年人?

笔者认为应从以下几个方面进行分析。

首先,一、二线城市的中心城区将不可避免地成为一座“蜂窝建筑”。

根据上海易居房地产研究所近日发布的《百城房价报告》,13个城市进入“超高房价”行列,另有12个城市进入“过热”范围。

根据分类标准,21000平方米以上的房价为“超高房价”,14000-20000元/平方米的房价为“高房价”。

在超高房价的名单中,北京、上海、广州和深圳名列前茅,厦门、杭州、福州、南京和苏州以及三亚、珠海、东莞和燕郊等“溢出”地区也名列前茅。

在过热的房价清单中,北京和上海周边的远郊和周边城市不小,如固安、大厂、昆山和南通,以及合肥、Xi、石家庄和济南等二线省会城市也在清单中。

20年来,这些高房价和超高房价的城市得到了培育。再过20年,趋势将是一样的。

原因很简单。除了北京和上海等短期炒作的城市外,新的一线城市和一线大都市全年都在不断涌入人口。

对于一个城市来说,商业圈可能会改变,城市中的单位也会移动,但中心城区的内在轮廓很难改变。在二环路内,核心配套设施将在可预见的20年内发挥作用。

在这种情况下,随着时间的推移,一、二线城市中心区的高层住宅很有可能成为“蜂窝住宅”,因为公共份额高、建筑面积高、公寓需求量大,而且租户数量不变、人流密集。

第二,三、四线城市的“老小”高层建筑不可避免地会变成“养老院”。

我们之所以要强调三四线的“老破小”顶层,是由小城市的特点决定的。

城市越小,土地供应就越充足。以今年5月房地产市场的“春天”为例。三线、四线城市土地出让1654亿元,比上个月增长66%。此外,所有数据的增长率,如竣工楼层的平均价格和土地的平均地价,都明显高于第一条和第二条线的增长率。

因此,我们只看到三、四线城市的土地供应速度得到了控制。

今年4月,自然资源部发布通知,要求地级以上城市和人口在100万以上的县(县级市)根据商品房存量消化周期(截至2019年3月),在前一年居住用地控制目标分类的基础上,调整确定2019年居住用地供应的“五类”(大幅增加、增加、持平、适当减少、减少或暂停)。

然而,我们现在讨论的是未来20年的变化。从长远来看,小城市将拥有和他们想建造房屋一样多的土地。

无论开发商是在当地征地还是卖地,老城区都可以采取棚户区改造和拆迁的方式。新城区是一张白纸,大量的土地开发成本非常低。

从长远来看,当地购房者将不可避免地倾向于在新城区买房。城市中的“顶层”将变得滞销,城市居民的经济条件将变得相对贫困。用自嘲的语气说,他们是“穷人”。

撇开家庭经济状况的变化不谈,年龄结构的变化是焦点。

年轻人在买房时往往敢于增加杠杆。同时,他们更倾向于在新城市买房子。与此同时,由于生第二个孩子、学区和装修等原因,他们也有更便宜、面积更大的房子。

另一方面,老年人更喜欢成熟的配套设施、便利的蔬菜市场、医院和广场公园,而不在乎房子的大小。这些条件只能由“老的和小的”高级官员来满足。

另一方面,有没有解决“蜂巢屋”或“疗养院”的办法?

当然,有两个词需要解决:旧的变化。

《经济参考》最近指出,云南、青海、湖南和广东的许多地方已经将旧的改革提上日程。专家估计,根据现有17万个需要改革的城区的计算,涉及的市场规模约为3-5万亿元。在3-5年内,年规模有望达到1万亿。

此外,旧住宅区改造项目投资周期短(通常在半年内完成),边际效益明显,资金周转快,消费能力快速转化,这些都是棚户区改造不具备的优势。

以“旧房改造”取代拆迁是许多城市的一种做法,主要是多层旧家庭住宅。

另一方面,“旧制改革”也适用于20年后的高层住宅。

原有的高层建筑维护费用很高。无论是电梯、水电供暖线路,还是外部绝缘材料,成本仍然很高,使得现场拆除和重建更加困难。

然而,随着时间的推移,随着技术的不断进步,高层建筑中的各种设施已经“模块化”。之后,维护成本将会降低。采用“旧装修”的方法,使这些30层的房子焕发出“第二春”的光彩,是最好的选择。

至于高层住宅,曹王德前段时间也表达了自己的观点。

曹王德在接受媒体采访时说:“当我还是个孩子的时候,我能听到青蛙在我家外面啁啾。春天很舒服,但是现在我看不到这些。现在走出房子的是一栋密集的房子,我认为,是我们贪得无厌的人造成的”。

我不得不承认,他说出了每个人的想法。高层住宅给我们带来了一把双刃剑。

在享受日益便利的生活的同时,我们仍然怀念过去,越来越想逃离“水泥森林”。尽管人性是矛盾的,但无论未来20年高层建筑的形态如何变化,“方式”总是比“困难”更难。

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